O documento foi apresentado pelo presidente do Crea-PI ao lado da comissão de conselheiros que foram ao litoral.
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O Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Piauí (Crea-PI) apresentou na manhã desta segunda-feira (30), o relatório das vistorias técnicas realizadas nas pousadas e hotéis dos municípios de Luís Correia, Cajueiro da Praia e Coqueiro, com o objetivo de relatar o estado físico e as condições de uso dos estabelecimentos.
As vistorias foram realizadas por uma equipe de conselheiros do Crea-PI, coordenada pelo engenheiro civil Teodoro da Silva Reinaldo, e composta pelos também engenheiros civis Paulo Afonso Brandão Alexandrino e Herbert Soares, e do engenheiro mecânico Ronald do Monte Santos, que avaliaram a situação das licenças de cada pousada/hotel, o grau de risco das edificações, o atendimentos às normas de acessibilidade, entre outros, bem como as possíveis medidas de recuperação/adequação das estruturas.
A coletiva contou ainda com a presença do presidente do Crea-PI, engenheiro civil Paulo Roberto Ferreira de Oliveira, que destacou “o compromisso deste Conselho com a defesa de medidas que garantam a segurança social e assegurem o avanço das melhores práticas na área tecnológica. Assim, reportaremos os problemas encontrados aos órgãos competentes, especialmente Corpo de Bombeiros e Prefeituras, para que tomem as medidas cabíveis”.
Faça o download do relatório na íntegra em formato pdf ou word. Ou leia abaixo trechos do documento.
RELATORIO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL EM POUSADAS E HOTEIS LOCALIZADAS NO MUNICIPIO DE LUÍS CORREIA, COQUEIRO E CAJUEIRO DA PRAIA-PI
O relatório apresentado tem por objetivo relatar o estado físico e as condições de uso das pousadas do município de Luís Correia, Cajueiro da Praia-PI e Coqueiro, bem como, verificar as licenças de cada pousada/hotel.
2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS
Este trabalho caracteriza-se pela inspeção predial como um ‘Check-up’ da edificação seguindo conforme ficha em anexo (documento 01) no qual são solicitado os seguintes itens: Identificação da Pousada/Hotel; Documento de Constituição , Certificado de Vistoria do Corpo de Bombeiros; Características e Estado de Conservação das Obras Civis; Instalações Elétricas; Hidráulicas e Sanitárias; Instalações de Combate a Incêndio; Sistema de proteção de descarga atmosférica; Acessibilidade; Fossa e Sumidouro, Coleta de Lixo, Fornecimento de Água e Limpeza Externa, Tendo dessa forma como escopo um diagnóstico geral sobre a pousada/hotel, identificando as anomalias construtivas e falhas de manutenção- com analise dos riscos oferecidos aos usuários- que interferem a segurança e habitabilidade, frente ao desempenho dos sistemas construtivos e elementos vistoriados nas edificações, especialmente instalações elétricas, cobertura em palha, guarda corpo e corrimão.
Neste contexto, a ANOMALIA representa a irregularidade relativa a construção e suas instalações, enquanto que a FALHA diz respeito a manutenção, operação de uso da pousada/hotel.
Em face da elevada quantidade de pousadas/hotéis e do pouco tempo disposto para executar as vistorias foram escolhidas aleatoriamente 13 (treze) pousadas/hotéis na praia de Barra Grande e Barrinha, no Município de Cajueiro da Praia- PI, e 03 (três) pousadas/hotéis na praia de Macapá no Município de Luís Correia, 2 (duas) pousadas/hotéis, na praia do Coqueiro, Município do Coqueiro , 1 (uma) na praia do Peito de Moça, Município de Luís Correia e 2 (duas) na praia de Atalaia, Município Luís Correia, nos dias 20, 21 e 22 de Janeiro de 2016.
3. OBJETO DA VISTORIA
Identificar as anomalias construtivas e falhas de manutenção ou construtivas, com analise dos riscos oferecidos aos usuários, que interferem na segurança e habitabilidade.
4. METODOLOGIA
4.1 CRITÉRIOS UTILIZADOS
A vistoria predial das pousadas/hotéis está baseada no ‘check-up’ visual das edificações que tem como resultado a análise técnica dos fatos ou das condições relativas a habitabilidade e segurança, mediante a verificação ‘in loco’ de cada sistema construtivo, estando a mesma voltada para o enfoque da segurança e da manutenção predial.
A vistoria procede ao diagnóstico das anomalias construtivas e falhas de manutenção que interferem e prejudicam o estado de utilização das pousadas/hotéis e suas instalações tendo como objetivo verificar os aspectos de desempenho, vida útil, utilização e segurança que tenham interface direta com os usuários.
Nota: Não foram realizados testes, medições ou ensaios por ocasião das vistorias, consoante o nível de inspeção estabelecido como escopo para este trabalho.
4.2 NÍVEL DA VISTORIA
Esta vistoria é classificada como ‘Inspeção de Nível 1’, representada por análise expedida dos fatos e sistemas construtivos vistoriados, com a identificação de suas anomalias e falhas aparentes.
Caracteriza-se pela verificação isolada ou combinada das condições técnicas de uso e de manutenção do sistema da edificação, de acordo com a Norma de Inspeção Predial do IBAPE, respeitando o nível de vistoria adotado, com a classificação das deficiências encontradas quanto ao grau de risco que representa em relação á segurança dos usuários, á habitabilidade e a conservação da edificação.
4.3 GRAU DE RISCO
Conforme a referida Norma de Inspeção Predial do IBAPE, as anomalias e falhas são classificadas em três diferentes graus de recuperação, considerando o impacto do risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio.
● GRAU DE RISCO CRÍTICO- IMPACTO IRRECUPERÁVEL- é aquele que provoca danos contra a saúde e segurança das pessoas e meio ambiente, com perda excessiva de desempenho e funcionalidade, causando possíveis paralisações, aumento excessivo de custo, comprometimento sensível de vida útil e desvalorização imobiliária acentuada.
● GRAU DE RISCO REGULAR- IMPACTO PARCIALMENTE RECUPERÁVEL- é aquele que provoca a perda parcial de desempenho e funcionalidade da edificação, sem prejuízo á operação direta de sistema, deteriorização precoce e desvalorização em níveis aceitáveis.
● GRAU DE RISCO MÍNIMO- IMPACTO RECUPERÁVEL- é aquele causado por pequenas perdas de desempenho e funcionalidade, principalmente quando à estética ou atividade programável e planejada, sem incidência ou sem a probabilidade recuperáveis, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliário.
4.4 DOCUMENTAÇÃO ANALISADA
Os documentos analisados foram os seguintes:
Alvará de Funcionamento.
Laudo de Vistoria do Corpo de Bombeiros.
Laudo de Vistoria da Vigilância Sanitária.
ART/Alvará de Construção.
CONCLUSÃO
Após análise detalhada dos dados de cada pousada vistoriada, apontamos alguns problemas, conforme segue abaixo.
6.1 Documentação
Alvará de Funcionamento - Na maioria das pousadas foi apresentado, porém estava com a data de validade vencida, outras não possuíam, portanto, não apresentaram, e relataram que estavam providenciando junto à prefeitura municipal, alegaram muita burocracia em retirar tal documento, ou simplesmente não haviam ainda providenciado – no “DOCUMENTO 01” foram considerados “OK” aquelas que apresentam o Alvará de Funcionamento mesmo vencido –, observou-se que a maioria dos que foram apresentados tinha data de vencimento em dezembro de 2015. Houve grande reclamação dos proprietários de pousadas com relação à falta de estrutura do poder publico em atender essa demanda, que no nosso entendimento se caracteriza uma falha grave, pois nesse momento em que se cobra dos proprietários todas as licenças e condições necessárias para o devido funcionamento das pousadas, caso não seja executada tal análise, no seu devido tempo, como saber em que situação se encontra a pousada? A mesma está apta a funcionar?
Laudo de Vistoria do Corpo de Bombeiros - Das vinte e uma pousadas/hotéis vistoriadas, apenas nove apresentaram o Laudo de Vistoria do Corpo de Bombeiros, as outras não apresentaram, alegaram dificuldades para conseguir tal documento, em face da imensa burocracia e da falta de estrutura do Corpo de Bombeiros, principalmente com relação à quantidade de Técnicos especializados em análise de projetos.
Laudo de Vistoria da vigilância Sanitária - Das vinte e uma pousadas/hotéis vistoriadas, apenas seis apresentaram o Laudo de Vistoria da Vigilância Sanitária, situação que a nosso ver consiste em grave falha do poder público e dos proprietários.
ART/Alvará de Construção - Foram cobrados apenas das pousadas/hotéis que estão em obras, das vinte e uma pousadas/hotéis que foram vistoriadas, apenas quatro estavam em obras. Os estabelecimentos “Pousada Islamar” e “Oca na Praia” estão em obras e não apresentaram ART/Alvará; enquanto “Pousada do Tché” e “Peito de Moça” apresentaram ART/Alvará de construção.
6.2 Sistemas Construtivos Inspecionados
Estrutura em Alvenaria - Todas as pousadas que utilizaram esse método construído estão em bom estado de conservação.
Estrutura em Madeira - Quanto às pousadas que utilizaram madeira como elemento estrutural e de vedação existem algumas inconformidades com o texto da Norma ABNT NBR 9442, principalmente com relação à madeira utilizada, que são inadequadas para o uso (pau redondo com casca) sem tratamento contra intempéries, corrosão, maresia e cupins, que reduz consideravelmente a vida útil das mesmas (fotos 72, 125 e 126).
Sobre o método construtivo, notamos que os pilares de madeira geralmente são engastados no solo sem nenhum tratamento ou proteção (fotos 71 e 81), procedimento que pode levar os mesmos à ruptura em face do apodrecimento ou excesso de umidade, perdendo sua resistência inicial. Na emenda entre o pilar e as terças notamos a ausência de encaixe nas madeiras (fotos 111 e 112) e novamente a utilização de pregos ao invés de parafusos em aço inoxidável; devemos salientar que a responsabilidade do controle de materiais utilizados na construção de edificações é do Responsável Técnico pela obra, sendo a manutenção destes materiais e produtos finais do processo construtivo de responsabilidade do proprietário ou responsável pelo uso das pousadas/hotéis.
Ao utilizar a madeira como elemento estrutural, deve-se usar madeira tratada, por exemplo, o eucalipto autoclavado, que tem vida útil em torno de vinte anos. Não é aconselhável a utilização de pregos nos nós (emendas, apoios etc.), mas sim, parafusos inoxidáveis. Em alguns casos, as emendas das terças foram executadas fora de apoio e com pregos (fotos 111, 112, 116, 117 e 118), situação que reduz consideravelmente a resistência das mesmas.
A utilização da madeira da forma como foram executadas estas estruturas, requer controle e manutenção preventivos perfeitos, bem como a presença fiscalizadora do poder público, a fim de evitar acidentes, como o que ocorreu no estacionamento para veículos na “Pousada Islamar” (fotos 184 a 195).
É preciso mencionar que as pousadas que utilizam madeira como painel de fechamento, exceção feita à “Pousada Bob Z”, que utiliza painéis com tratamento (fotos 96 e 97), possuem risco de incêndio elevado, em face das mesmas, como já foi mostrado anteriormente, não estarem capacitadas para evitar e combater esse tipo de acidente, faz-se necessária a presença fiscalizadora do poder público, principalmente o Corpo de Bombeiros, na cobrança de projetos de combate a incêndio e pânico, bem como a sua devida execução e aplicação.
Cobertura - As pousadas que utilizam madeira serrada e telha cerâmica estão em bom estado de conservação exceto a “Posada Islamar” (foto 174) que, conforme relatório fotográfico, apresenta péssimo estado de conservação.
Enquanto as pousadas que utilizam palha como cobertura, em sua maioria, estão em bom estado de conservação, exceto as pousadas “Casa Tartaruga” (fotos 02 e 05) e “Torre de chocolate”, sendo constata a presença de cupins (foto 38). Enfatizamos que deve existir um controle rigoroso de segurança contra incêndio, em razão das características dos materiais altamente inflamáveis, e do método construtivo em que a palha está em contato direto com as paredes de madeira, sem nenhum isolamento entre os dois elementos; o ideal seria que utilizassem telhas de amianto como isolamento ou laje pré-moldada, a exemplo da “Pousada Chic” ( foto 31), o que não que ocorre em quase todas as pousadas. A mistura palha e madeira é um convite a incêndios (fotos 76, 83, 134, 144 e 145), por esse motivo devem ser rigorosamente fiscalizados quanto ao estado de conservação, e principalmente com relação às interferências com instalações elétricas e de incêndio.
6.3 Instalações
Instalações Elétricas - No geral estão em bom estado de conservação, temos algumas observações a fazer com relação ao isolamento de fios e cabos, principalmente em coberturas de palha (fotos 37, 44, 137, 148, 154 e 155) que podem causar incêndio.
As caixas de medição e os quadros de distribuição estão em bom estado de conservação (fotos 60 e 104).
Algumas pousadas, como exemplo a “Pousada Manati” (fotos 56 e 57), possuem grupo gerador instalado conforme as normas.
Instalações Hidros-Sanitárias - Em termos gerais em bom estado de conservação, observamos que nas pousadas localizadas no município de Cajueiro da Praia (Barra Grande, Barrinha), as pousadas não possuem fornecimento de água tratada pelo município ou estado, o mesmo é feito em carro pipa a um alto custo para os proprietários, em torno de R$ 400,00 uma carrada, que é inadmissível para um centro turístico da envergadura de Barra Grande, mais uma vez o poder público é omisso.
Sistema de Proteção Contra Descarga Atmosférica SPDA - Das pousadas/hotéis vistoriados nenhuma possui esse sistema de proteção instalado, mesmo que em alguns casos, conforme a norma, sejam obrigatórias a implantação, para exemplificar citamos o “Hotel Aimberê” (foto 158), “Pousada Manati” (Foto 52), “Pousada Eolos” (foto 14), “Pousada Beach Club” ( foto 21), “Pousada Titas” (foto 103), “Pousada BGK” (foto 82), “Pousada Bob Z” (foto 92), dentre outras.
A falta do SPDA é uma falha gravíssima, e, aliada aos sistemas construtivos, em alguns casos, pode levar a sérios acidentes, que seriam evitados com a devida fiscalização do poder público, em especial do Corpo de Bombeiros, haja vista que no momento da vistoria nesses estabelecimentos, tem-se a obrigação de detectar tal falha, não devemos desconsiderar a responsabilidade dos proprietários.
Projeto de Instalações de Combate e prevenção a Incêndio - Apenas na “Pousada Peito de Moça” encontramos esse projeto, o PPCI (Plano de Preservação e Combate a Incêndio), mas não estavam implantados corretamente – esse plano é obrigatório para funcionamento de todo empreendimento comercial, conforme as Normas da ABNT NBR 5410, 12963, 17240, 14100, 10898, 9077, 13434-2,13434-1, 13714 e 7532, a sua falta constitui gravíssima falha pois é através do PPCI que dimensionamos a forma de combate ao incêndio (se utilizaremos extintores de incêndio ou hidrante, a quantidade e tipo de extintores, a sua localização, sinalização etc.), sem este plano, ficam as questões: Como executar um sistema de combate a incêndio sem projeto? Como fiscalizar? É inadmissível que pousadas construídas com painéis de vedação em madeira, cobertura em palha, pisos em madeira, todos materiais inflamáveis, ou seja, um convite para uma tragédia, no caso de incêndio, não tenham a devida fiscalização do Corpo de Bombeiros e do poder público.
Os extintores de incêndio em quase todas as pousadas/hotéis estavam com a validade vencida, dispostos em locais inadequados (fotos 11, 17, 84, 85, 93, 101 e 211), e não eram apropriados para uso, quando tinha um extintor do tipo A não havia do tipo B e vice-versa, ideal seria que os extintores fossem do tipo ABC.
6.4 Corrimão
Na maioria das escadas existe corrimão em apenas um dos lados, ou em nenhum, com algumas exceções como as pousadas/hotéis “Aimberê” (foto167), “Peito de Moça” (foto 199), “Eolos” (foto 15). A falta deste equipamento é um descumprimento das normas, e constitui uma falha grave.
6.5 Guarda-corpo das Varandas
Após vistoriarmos as pousadas/hotéis verificamos que a Norma NBR 14718 da ABNT não foi atendida, e a imensa quantidade de anomalias e falhas críticas encontradas nesse elemento estrutural, principalmente os executados em madeira, foram ocasionadas por vários fatores, dentre eles podemos citar: madeira utilizada não apropriada, como pau redondo, sem tratamento contra intempéries da maresia e umidade, falta de proteção contra a ação de cupins e principalmente falta de manutenção preventiva e corretiva.
Na pousada Tartaruga (fotos 08 e 09) os pilares de madeira do guarda-corpo estão deteriorados em alguns locais não oferecendo resistência aos esforços no qual lhe são aplicados (foto 10), as ligações entre pilares, terças e tirantes são executadas sem encaixe nas madeiras, o que reduz a resistência, e também são utilizados pregos que facilmente oxidam, devido a ação da maresia, no lugar de parafusos de aço inox. A manutenção preventiva e corretiva deste elemento estrutural, que é imprescindível, não é executada de forma adequada.
Apesar dessas estruturas apresentarem uma arquitetura rústica, que nos passam uma falsa ideia de segurança, são verdadeiras armadilhas. Porém, há exceções, como as “Pousada Chic”, “Pousada Eolos”, “Pousada Beach Club”, “Hotel Aimberê”, “Pousada Peito de Moça” e “Pousada Islamar”, onde encontramos guarda-corpos executados com madeira de lei serrada, com encaixes e parafusos de aço inoxidável, em perfeito estado de conservação. Na “Pousada BGK” existe uma equipe permanente de carpinteiros efetuando tal manutenção (fotos 81 e 82), na “Pousada Bob Z” os guarda-corpos são executados em eucalipto autoclavado (fotos 99 e 100), com vida útil em torno de quinze anos. Em outras foram foi utilizadas peças em aço inox, a exemplo da “Pousada Tchê” (fotos 219 e 222), em perfeito estado de conservação.
Outro ponto que devemos frisar é que esses guardas corpos, na sua maioria, não oferecem segurança contra quedas, principalmente para crianças, isso ocorre em face da dimensão do espaçamento entre as peças de madeira (fotos 15, 48, 49, 69, 73, 74, 99 e 100), a solução para o problema seria a diminuição deste espaçamento ou a implantação de telas de proteção como executado na Pousada BGK (foto 80).
6.6 Acessibilidade para Deficientes Físicos
Neste item apenas o “Hotel Aimberê” e a “Pousada Bob Z” tiveram algumas instalações recomendadas pelas Leis n° 7.853 de 24/10/1989, 10.098 de 19/12/2000 e 13.146 de 06/07/2015, e a Norma NBR 9050 da ABNT. Na “Pousada Bob Z” foi construído um apartamento com rampa de acesso a cadeirante (foto 94 e 95), nos acessos da piscina e do restaurante também existem rampas; no “Hotel Aimberê” encontramos rampa de acesso nas áreas externas (fotos 161 e 162). Nas outras pousadas não existem estas instalações, concluímos que nenhuma pousada cumpriu a legislação, pois aquelas que executaram o fizeram de forma inadequada.
7.0 CONSIDERAÇÕES FINAIS
Após análise dos dados recolhidos em nossa vistoria, concluímos que as pousadas visitadas estão em bom estado de conservação, mas se faz necessária a maior presença do poder público, tais como prefeituras, Corpo de Bombeiros, Vigilância Sanitária e Crea.
Na maioria dos problemas relatados por nós nos Relatórios Fotográficos, foram apontadas, também, as soluções. Os problemas citados no corpo deste relatório são oriundos principalmente da falta de fiscalização ou omissão do poder público. Sabemos o quanto é difícil fiscalizar de forma adequada um grande número de pousadas e com vários itens a serem observados, assim, uma solução para esse problema seria a implantação de uma Lei Municipal que regulamente a fiscalização do estado de conservação desses imóveis nos moldes do Decreto n°18.674, 24/02/2014, da Prefeitura Municipal de Porto Alegre (RS), que trata sobre as regras gerais e especificas a serem obedecidas na manutenção e conservação das edificações, e cobrar dos proprietários das pousadas, no momento da renovação do alvará de funcionamento e emissão do Laudo de Vistoria do Corpo de bombeiros, Laudo Técnico, de um profissional devidamente registrado no Crea, com ART, atestando as boas condições do imóvel, principalmente nos itens tratados neste relatório.
Outra solução recomendada, para evitar tais situações, seria um convênio entre o Crea, prefeituras municipais, Corpo de Bombeiros, Ministério Público e outros órgãos públicos, para interagir as ações e informações dos mesmo com a finalidade de otimizar a fiscalização.
Fonte: Assessoria de Comunicação/Crea-PI
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